Nota executiva · Taxa de limpeza 2026

2.911

Dentro do corredor ±10%
= aderentes à régua de custo
(86% dos avaliáveis)

800

Imóveis GOP na base
estrutura de custo distinta
(sem deslocamento por regra)

487

Exceções registradas
~90% abaixo do valor da calc
= decisão comercial

Resposta executivaAs três perguntas, respondidas diretamente.

Pergunta 01

O que precisamos fazer para ter mais imóveis dentro/abaixo da calculadora?

A pergunta precisa ser desmembrada. Dentro da régua hoje já são 99,94% dos avaliáveis (2.911 dentro do corredor + 487 fora com exceção validada; 2 pendentes). Abaixo da calculadora é outra coisa: significa cobrar menos que o custo real — não reduz custo, transfere pra franquia. Só faz sentido como decisão comercial consciente e caso a caso, não como meta agregada.

Pergunta 02

Sem os 10%, teríamos mais imóveis para subir ou baixar?

Mais para subir. Comparação bruta: 1.348 subiriam, 1.006 baixariam, 1.046 iguais. É retrato matemático, não recomendação: ignora a função dos 10% (absorver oscilação), ignora exceções válidas, e mistura franquias diferentes.

Pergunta 03

As exceções são mais para cima ou para baixo?

Predominantemente para baixo — aproximadamente 90% das 487 exceções registradas estão abaixo do valor calculado. Mostra que a exceção vem sendo usada como instrumento comercial de defesa de conversão, não como acomodação de sobrepreço.

01O que os dados mostram.

Enquadramento do portfólio (3.400 avaliáveis)

Recorte	Imóveis	Interpretação
Não-GOP · dentro do corredor ±10%	2.234	Dentro da régua de custo.
Não-GOP · fora do corredor · com exceção	364	Desvio justificado. Sem ação regular.
Não-GOP · fora do corredor · sem exceção	2	Pendente. Requer ajuste ou exceção formal.
GOP · dentro do corredor ±10%	677	Dentro da régua de custo (GOP não tem componente de deslocamento, por regra operacional).
GOP · fora do corredor · com exceção	123	Desvio justificado. Sem ação regular.
Total avaliável	3.400	—

Fora do escopo de avaliação: 713 imóveis (617 não-ativos + 96 de gestão digital).

Leitura do quadro

Três coisas ficam claras:

Nos não-GOPs, o portfólio está praticamente todo enquadrado: 2.234 dentro do corredor (86% dos não-GOPs), 364 fora com justificativa, apenas 2 pendentes. A régua está funcionando como referência de custo.
Nos GOPs, o quadro é similar em aderência: 677 dentro do corredor (85% dos GOPs), 123 fora com justificativa, nenhum pendente. A régua também está funcionando como referência de custo — a estrutura de custo dos GOPs é diferente por regra operacional (não tem componente de deslocamento porque a operação em Grandes Operações não tem esse custo real).
No consolidado, 2.911 dos 3.400 avaliáveis (86%) estão dentro do corredor e outros 487 estão fora com exceção validada. Apenas 2 imóveis ficam fora do quadro definido pela régua.

Nota metodológica

GOP e não-GOP têm estrutura de custo diferente por design operacional (GOP não tem deslocamento). Ambos são analisados sob a mesma régua ±10%, mas apresentados separadamente para preservar a leitura por tipo de operação.

02O efeito de retirar a tolerância.

Comparação bruta entre taxa vigente e valor calculado (ignorando o corredor ±10%):

Direção	Não-GOP	GOP	Total
Subiriam (taxa < calc)	1.000	348	1.348
Baixariam (taxa > calc)	763	243	1.006
Iguais	837	209	1.046
Total avaliável	2.600	800	3.400

Sinalização metodológica. Em leitura anterior desta base o número de "baixariam" apareceu como 1.008 e "iguais" como 1.044 (contra 1.006 e 1.046 agora). A base viva do MCP atualiza a cada 2 horas — pequenas variações entre leituras são esperadas e não alteram a direção do quadro. Os números aqui refletem a leitura mais recente (30/09/2026 14:08).

Sem tolerância, o movimento predominante seria de elevação, não de redução — tanto no subconjunto não-GOP quanto no GOP, ambos com régua atuando como referência de custo em suas respectivas estruturas.

Este número não é recomendação de reajuste

É retrato matemático. Três razões:

Ignora a função dos 10% — que existe justamente pra absorver oscilação de custo sem gerar revisão em massa.
Ignora exceções já validadas — parte dos 1.348 e dos 1.006 é decisão comercial consciente.
Mistura franquias — o mesmo gap pesa diferente conforme a franquia dona.

03Por que existe o ±10%.

A calculadora é dinâmica. Ela acompanha os custos que variam ao longo do tempo: lavanderia, mão de obra, materiais de limpeza, amenities e deslocamento.

Se cada alteração da calculadora gerasse automaticamente revisão da taxa dos imóveis, o processo exigiria revisões recorrentes sobre aproximadamente 4 mil imóveis hoje, com projeção de 10 mil imóveis nos próximos dois anos.

A tolerância de ±10% funciona como regra de estabilidade operacional, não como margem matemática. Ela sustenta três coisas simultaneamente:

Escalabilidade — impede que o volume de revisão cresça na mesma proporção da carteira, permitindo o BackOffice acompanhar a expansão pra 10 mil imóveis sem crescer a estrutura proporcionalmente.
Estabilidade operacional — evita retrabalho recorrente: o mesmo imóvel oscilando em torno do valor da calc não vira revisão a cada ciclo.
Previsibilidade financeira das franquias — a franquia precisa prever repasse e custo. Se a taxa muda a cada oscilação, o planejamento dela vira ruído. A tolerância dá horizonte pra ela operar.

Sem a tolerância, a régua vira automaticamente uma máquina de revisão que a operação não consegue sustentar em escala.

04Risco de reduzir a tolerância para ±5%.

Reduzir o corredor aumenta a sensibilidade da régua. Uma variação menor da calculadora já é suficiente pra tirar o imóvel do enquadramento. Parece um ganho de precisão, mas o efeito operacional aumenta na mesma proporção.

Riscos identificados

1 · Sensibilidade a oscilações

Pequenas variações de custo já disparam revisão.

2 · Mais imóveis fora da régua

Mais casos exigindo tratamento individual.

3 · Mais revisões por ciclo

Cada imóvel fora do corredor exige análise, decisão, comunicação e atualização.

4 · Retrabalho

Mesmo imóvel pode entrar e sair do corredor várias vezes ao ano se o custo oscilar em torno do limite.

5 · Instabilidade para franquias

Taxa muda com mais frequência, dificultando planejamento financeiro da franquia.

6 · Menor previsibilidade financeira

Tanto para franquias (repasse) quanto para Seazone (comissão de 8%).

05Exceções.

Quadro atual

Total de exceções registradas: 487 (364 em não-GOPs + 123 em GOPs).
Direção: aproximadamente 90% abaixo do valor calculado, aproximadamente 10% acima.

Sinalização. Leituras anteriores desta base indicaram 488 exceções. A diferença de 1 registro entre leituras é atribuível a atualização da base viva e não altera a leitura material. Uso 487 como o número corrente.

Principais motivos registrados (abaixo da calculadora)

Motivo	Exceções
Taxa padronizada do empreendimento	182
Taxa pesa demais na diária	103
Redução já acordada com a franquia	84
Ocupação baixa, não está vendendo	47
Alinha com as outras unidades do prédio	15
Muito acima da concorrência da praça	12
Solicitado pela franquia	10
Imóvel novo, sem histórico	8
Valor já validado pela Iara	5
Ocupação boa com a taxa atual	4
Sem motivo registrado	18

06Conclusão.

Sobre a preocupação central:

"Nosso objetivo era ter visão do custo, mas conseguir reduzir, e a sensação é que aconteceu o oposto."

O que os dados mostram, respondido diretamente: a calculadora entregou o que se pediu dela — visibilidade do custo real. O que ela mostrou não foi um aumento de taxa nem uma recomendação de aumento. Mostrou que a taxa vigente já está, em boa parte do portfólio, abaixo do valor que representa o custo real. Isso não é efeito da calculadora — é o retrato do estado atual que a calculadora tornou visível.

A partir daí, cinco pontos:

A calculadora representa o custo real da operação. Reduzir a taxa abaixo desse valor não reduz o custo — transfere o custo pra franquia, na forma de subsídio.
Imóveis dentro do corredor ±10% (2.911 imóveis, 86% dos avaliáveis) estão aderentes à régua. Não devem ser tratados como oportunidade de redução.
GOPs (800 imóveis) devem ser analisados separadamente por terem estrutura de custo distinta. Por regra operacional, GOP não tem componente de deslocamento — a calc reflete corretamente isso. Não é lacuna: é característica da operação. A separação existe pra preservar leitura por tipo de operação, não pra corrigir régua.
As exceções, predominantemente para baixo (~90% das 487), representam decisões comerciais de subsídio. São legítimas quando conscientes, precisam ser acompanhadas pela franquia e revalidadas periodicamente. Hoje, 81% delas estão sob autor genérico, sem evidência anexada — o que impede auditoria caso a caso.
A análise financeira só faz sentido por franquia. Somatório da empresa mistura agentes econômicos distintos e invisibiliza concentração de risco.

Sobre a régua dos 10%: ela não é margem matemática, é regra de negócio que sustenta escalabilidade, estabilidade operacional e previsibilidade financeira das franquias. Antes de reduzir para ±5%, é necessário simular quantos imóveis a mais sairiam do corredor e medir o custo operacional atual por revisão. Sem esses números, apertar a tolerância é decisão sem visibilidade do custo que ela gera.