Documento técnico do BackOffice Franquias com o desenho operacional de dois processos ligados à nova calculadora de taxa de limpeza: (i) a auditoria trimestral das 487 exceções — objetivo, critérios, priorização e etapas — e (ii) a metodologia da análise financeira por franquia — por que a franquia é a unidade correta, indicadores propostos, dados que ainda faltam e views de dashboard.
Para Iara · COO · De: Rayanne Oliveira, BackOffice Franquias
Verificar se a justificativa que originou cada exceção continua válida, continua consciente, continua necessária e permanece adequada ao cenário atual de custo e mercado.
Cada exceção deve ser classificada em uma das quatro situações:
Justificativa continua válida e o desvio permanece necessário.
Justificativa deixou de existir e o imóvel deve retornar à régua.
Justificativa comercial existe, mas o cenário mudou ou o impacto financeiro ficou relevante.
Exceção existe, mas não há informação para comprovar que a justificativa continua válida.
Não é necessário tratar as 487 exceções com a mesma prioridade.
Atualizar base das exceções com imóvel, franquia, taxa vigente, valor atual da calculadora, diferença % e em R$, motivo, data de criação, responsável, última validação, evidência disponível.
Ordenar por impacto financeiro, idade, ausência de evidência, magnitude do desvio, concentração por franquia.
Revisar a justificativa e verificar se corresponde ao cenário atual.
Classificar como Manter · Ajustar · Revisar com franquia · Complementar evidência.
Registrar decisão, responsável, data e próxima revisão.
Total; novas; encerradas; mantidas; sem evidência; valor subsidiado; valor por franquia; motivos; idade média; % para baixo e para cima.
Executor e cadência: BackOffice Franquias · primeira rodada em 30 dias após aprovação · rodadas subsequentes a cada 3 meses.
A franquia é uma unidade econômica autônoma. Tem contrato próprio, custo operacional próprio, recebe repasse individual e absorve individualmente qualquer subsídio ou excedente da taxa. Quando um imóvel cobra abaixo do valor calculado, a diferença sai da margem daquela franquia específica. Quando outro cobra acima, entra na margem de outra franquia específica.
Um imóvel acima do valor calculado não compensa automaticamente um imóvel abaixo do valor calculado se pertencerem a franquias diferentes. Somar +R$ 8 mil de uma franquia com -R$ 20 mil de outra e reportar "líquido -R$ 12 mil" descreve a empresa como carteira, mas invisibiliza que a primeira está perdendo R$ 20 mil que nenhum outro agente vai devolver a ela.
Consolidar por empresa esconde três coisas: concentração de risco em franquias específicas, injustiça horizontal entre franquias em situações comerciais parecidas, e sinal de saída de franquias muito subsidiadas.
Uma linha por franquia, com as seguintes colunas:
| # | Indicador | Observação |
|---|---|---|
| 1 | Quantidade de imóveis abaixo da calculadora | Quebrado por GOP × não-GOP |
| 2 | Quantidade acima da calculadora | Quebrado por GOP × não-GOP |
| 3 | Diferença em R$ por imóvel (por diária) | Disponível no MCP |
| 4 | Potencial de subsídio (R$/mês) | Σ (valor_regua − taxa_hoje) × diárias · exige dado externo |
| 5 | Potencial de excedente (R$/mês) | Σ (taxa_hoje − valor_regua) × diárias · exige dado externo |
| 6 | Resultado líquido = excedente − subsídio | Apresentar GOP e não-GOP separados pela estrutura de custo distinta |
| 7 | Quantidade de exceções | Para baixo e para cima |
| 8 | Valor associado às exceções | Exige dado externo |
| 9 | Concentração dos maiores desvios (top 5 / gap total) | Cirúrgico vs estrutural |
Os itens 4, 5, 6 e 8 exigem número de diárias vendidas por imóvel, dado que não vem do MCP da calculadora. Precisa ser extraído de Stays ou Sapron. Colunas necessárias:
| Coluna | Fonte provável | Uso |
|---|---|---|
imovel_code | Stays/Sapron | chave de junção com MCP |
diarias_vendidas_12m | Stays/Sapron | converter gap por diária em gap por mês/ano |
receita_reserva_12m | Stays/Sapron | dimensionar peso do gap na receita da franquia |
receita_limpeza_12m | Stays/Sapron | separar componente taxa do resto |
data_ultima_reserva | Stays | sinalizar imóveis inativos |
franquia_ativa_desde | Sapron | contextualizar franquias novas |
Sem esses dados, a análise financeira alcança gap por diária (dado bruto do MCP) e priorização relativa entre franquias. Não é possível reportar subsídio absoluto em R$/mês enquanto a integração não acontecer.
Uma linha por franquia com: nome + código; portfólio total; % de imóveis GOP (calibra confiança da leitura); % dentro do corredor ±10%; subsídio potencial mensal; excedente potencial mensal; resultado líquido; nº de exceções + % do portfólio; idade média das exceções; concentração (top 5 / gap total).
Views padrão: por resultado líquido (crescente); por volume de subsídio absoluto; por nº de exceções sem revisão; por concentração de desvio.
Documento derivado da nota executiva "A calculadora é régua de custo. Cobrar abaixo dela é decisão comercial, não redução." · 30/09/2026 · BackOffice Franquias.